Trabajo Presentado por:
La norma jurídica que crea el régimen legal especial que rige los condominios se denomina Ley 5038 de 1958 sobre condominio, modificada por Arismendy Rodríguez
Digna Espinosa Soto
Digna Espinosa Soto
Víctor Manuel Aquino
Julio Cesar Matos
Arismendy Rodríguez
El concepto de condominio lo encontramos en el artículo primero de la Ley 5038 de 1958 sobre Condominio, modificado por la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, y el artículo 100 de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario lo cuales expresan
“Art.1.- Las distintas partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta a la vía pública podrán ser de propiedad exclusiva de una o más personas las que a su vez son propietarias indivisas de las partes comunes, de conformidad al régimen establecido por esta ley”.
“art.100.- Es el derecho en virtud del cual distintas partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta a la vía pública, se establecen como propiedad exclusiva de una o más personas, las que a su vez son copropietarias indivisas sobre las partes comunes”.
Entendemos que la vida en condominos ofrece diversas ventajas en cuento a la ubicación en la ciudad, la tranquilidad, el área de recreación común y sobre todo la seguridad que ofrece un apartamento en un área cerrada y vigilada.
Sin embargo, este modo de vida tiene sus complicaciones cuando se presentan situaciones de conflictos entre condomines, personas que no cumplen con las reglamentaciones internas del condominio o que se atrasan en los pagos de las cuotas correspondientes.
Sin embargo, este modo de vida tiene sus complicaciones cuando se presentan situaciones de conflictos entre condomines, personas que no cumplen con las reglamentaciones internas del condominio o que se atrasan en los pagos de las cuotas correspondientes.
Por esa razón es necesario conocer de las legislaciones que se relacionan con el régimen de condominios en República Dominicana. Las normativas vigentes no sólo sirven para organizarse cuando se constituye un condominio nuevo, sino también para ubicar los procedimientos y escenarios donde deben dirimirse las diferencias y conflictos que en ocasiones afectan la convivencia.
Es por eso que tanto para la constitución del régimen de condominio como para la solución judicial de los conflictos y acciones que puedan surgir entre los condómines, por la causa que fuere, siempre que esté vinculado a la calidad de copropietarios del condominio, son de la competencia exclusiva de la Jurisdicción Inmobiliaria.
Así lo establece el artículo 17 de la Ley 5038 sobre Condominios, al expresar: “Las acciones que pudieren surgir entre los propietarios en relación con la administración y el goce de las partes comunes del inmueble o con la interpretación o ejecución del reglamento, son de la competencia del Tribunal de Tierras”.
El párrafo del mismo artículo expresa: “Igualmente el Tribunal de será competente para conocer de las demás acciones que puedan surgir con motivo de la aplicación de esta ley”.
Como se podrá advertir la parte final de este artículo no deja duda sobre la competencia del Tribunal de Tierras en cuanto a los conflictos generados a propósito de un régimen de condominio.
En cuanto el particular el Magistrado Rafael Ciprian en su citada obra nos expresa: “Esta competencia de la Jurisdicción Inmobiliariala Ley de Registro Inmobiliario es conforme el artículo 29 de la Ley de Registro Inmobiliario es competencia exclusiva de la Jurisdicción Inmobiliaria[2]”.
Sin embargo excepcionalmente la presente otorga competencia a otros tribunales para conocer de acciones relacionada con los conflictos entre condomines, y en el caso específico, el artículo 14 de la Ley 5038 expresa:
“Salvo disposiciones contrarias en el reglamento, el administrador, ya sea nombrado por el consorcio de propietarios o por el Juez de Paz, tendrá a su cargo la ejecución de las decisiones de la asamblea del consorcio, y, si fuere necesario, atenderá por propia iniciativa a la guarda de las cosas comunes y a su conservación y mantendimiento en buen estado de uso, y podrá constreñir a cada uno de los interesados al cumplimiento de sus obligaciones.
Los poderes del Administrador serán revocados de la misma manera en que éstos fueron otorgados, por el consorcio de propietarios o por el Juez de Paz, citando el más diligente a los demás interesados, quienes podrán dar a conocer sus opiniones.
La designación de un administrador por el consorcio de propietarios produce el pleno derecho la revocación del administrador.
La remuneración del administrador judicial será determinada por la misma ordenanza que lo designa y esa remuneración se ajustará a las bases establecidas en el reglamento”.
De lo anteriormente trascrito, se infiere que el Juzgado de Paz de la Circunscripción donde se encuentra radicado el inmueble convertido en condominio, tiene competencia para designar el administrador del condominio, siempre que los condóminos no se pongan de acuerdo en cuanto a su designación, la cual cesa en el momento en que los copropietarios se pongan de acuerdo en designar otro en particular.
Por otra parte la Jurisprudencia a otorgado competencia a la Jurisdicción penal cuando el objeto de la litis no tiene relación con las partes comunes, en ese sentido se ha pronunciado nuestro más alto tribunal mediante sentencias que expresan:
“…La jurisprudencia penal es competente para conocer de un conflicto entre dos copropietarios cuando su objeto no tiene relación ni con la administración ni el goce de las partes comunes del inmueble, ni con la interpretación o ejecución del reglamento, sino con los daños sufridos por uno de ellos a consecuencia de las reparaciones hechas por el otro en su apartamento en violación a la Ley 675 de 1944 sobre Urbanización, Ornato Público y Construcciones[3]”.
COMPETENCIA EN CASO DE EXPROPIACIONES
La propiedad, como todos los derechos, tiene límite genéricos o institucionales, los que prohíben el abuso del derecho y su ejercicio de mala fe, así como limitaciones derivadas de la ley, que pueden recaer sobre las facultades e uso o de goce del propietario o sobre las de disposición, siendo también fuentes mayores o menores de limitaciones, los vínculos de vecindad, el llamado derecho de uso inocuo y la omisión de la diligencia necesaria para impedir daños a terceros en la construcción, vigilancia o cuidado de las cosas sujetas al derecho de propiedad, omisión que puede general responsabilidades.
La propiedad privada se limita por el derecho prevalerte de los demás, siendo de estricta necesidad, la facultad de usarla de un modo ordenado, pacífico, rentable y libre. Salvo las excepciones que establecen la Constitución y las Leyes.
La ley de Registro Inmobiliario no contiene entre sus disposiciones ningún procedimiento relativo a la expropiación del derecho de propiedad, por lo que sigue prevaleciendo la Ley 344, de fecha 31 de julio del 1943, que instituye un procedimiento especial para las expropiaciones intentadas por el Estado.
Lo que si establece la Ley 108-05 en su artículo 97, párrafo III, es que cuando un inmueble sea objeto de expropiación, el Registrador de Títulos no procederá a registrar la transmisión de ningún derecho sobre el inmueble hasta que se haya demostrado que el titular del derecho registrado ha percibido la totalidad del importe correspondiente.
Es decir, que esta Ley contiene una garantía expresa sobre los derechos económicos que tiene el titular, es un mandato al Registrador de Títulos, no una facultad, por lo que esa disposición viene a positivisar el "justo valor" que establece la Constitución Dominicana.
Por su parte, el artículo 186 del Reglamento General de Mensuras Catastrales establece que cuando una parte de la parcela registrada es declarada de utilidad pública y sujeta a expropiación, se debe proceder a separar la parte a expropiar mediante el procedimiento de subdivisión, y la parte resultante se registrará a nombre del propietario originario, a menos que el Estado demuestre que ha pagado la totalidad del valor sobre el referido inmueble.
PROCEDIMIENTO DE EXPROPIACION
COMPETENCIA PARA CONOCER DE LA EXPROPIACIÓN DEL DERECHO DE PROPIEDAD INMOBILIARIO.
La competencia es el ejercicio de la función jurisdiccional del Estado, que la Ley delega en un tribunal específico para que conozca de determinados asuntos que tienen un carácter legal y una trascendencia jurídica.
Ese poder les viene, por una parte, de la Constitución y de las leyes, y, por otra parte, de la voluntad manifiesta, autorizada por la Ley , de los interesados en la solución de conflictos que tiene trascendencia jurídica. Porque si bien existe la competencia que le impone a las partes, por ser de orden público; también existe, con carácter privado, la competencia que las partes pueden atribuir a determinado tribunal.
Por ser una Jurisdicción de excepción la jurisdicción inmobiliaria tiene una competencia a las cuestiones que de manera expresa la Ley le atribuye. No le corresponde conocer ni decidir asuntos que el Legislador de manera especifica no le haya señalado, ni puede dejar de instruir y fallar aquellos casos que la Ley pone a su cargo. La competencia de los Tribunales Inmobiliarios está contemplada en la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, conforme al artículo 1, que dice:
Art. 1.- Objeto de la ley. La presente ley se denomina "Ley de Registro Inmobiliario" y tiene por objeto regular el saneamiento y el registro de todos los derechos reales inmobiliarios, así como las cargas y gravámenes susceptibles de registro en relación con los inmuebles que conforman el territorio de la República Dominicana y garantizar la legalidad de su mutación o afectación con la intervención del Estado a través de los órganos competentes de la Jurisdicción Inmobiliaria.
La misma Ley, otorga competencia exclusiva a la jurisdicción inmobiliaria para conocer todo lo relativo al derecho de propiedad inmobiliario, siempre que tal acción tienda a modificar o extinguir o cualquier otro medio que tienda a vulnerar ese el derecho, al tenor del artículo: "Art. 3.- Competencia. La Jurisdicción Inmobiliaria tiene competencia exclusiva para conocer de todo lo relativo a derechos inmobiliarios y su registro en la República Dominicana , desde que se solicita la autorización para la mensura y durante toda la vida jurídica del inmueble, salvo en los casos expresamente señalados en la presente ley".
Sin embargo, en caso de expropiación de un inmueble registrado o no, la Ley 13-07, del 17 de enero del 2007, que crea el Tribunal Contencioso Administrativo y su competencia, otorga la competencia a éste Tribunal para conocer del procedimiento de expropiación de un inmueble, al establecer en su artículo 1, párrafo lo siguiente:
"Extensión de Competencias.- El Tribunal Contencioso Tributario y Administrativo tendrá competencia además para conocer: (a) de la responsabilidad patrimonial del Estado, de sus organismos autónomos, del Distrito Nacional, de los municipios que conforman la provincia de Santo Domingo, así como de sus funcionarios, por su inobservancia o incumplimiento de las decisiones emanadas de autoridad judicial competente, que diriman controversias relativas a actos inherentes a sus funciones; (b) los actos y disposiciones de las corporaciones profesionales adoptados en el ejercicio de potestades públicas; (c) los procedimientos relativos a la expropiación forzosa por causa de utilidad pública o interés social; y (d) los casos de vía de hecho administrativa, excepto en materia de libertad individual.
Es decir, que la competencia del Tribunal Contencioso administrativo es de atribución, otorgada por la Ley 13-07. El tribunal contencioso administrativo, de acuerdo a su ley, es un tribunal de excepción. Únicamente tiene competencia para conocer de los casos que concretamente determine la Ley.
Por consiguiente cualquier otro tribunal es incompetente para conocer de esos mismos casos, así como lo es el referido tribunal para conocer de cualquier caso que no esté específicamente determinado por su Ley de origen.
Las disposiciones del Artículo 127 de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario que modifica el artículo 2 de la ley 344 sobre procedimiento de expropiación, del 29 de julio del año 1943, que establece el procedimiento de expropiación fue derogado por el artículo 11 de la Ley 13-07, que reza: " Derogación general. Quedan derogadas toda ley o parte de ley que sea contraria a la presente ley."
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