Por:
LIC. FIDEL CIPRIÁN
LIC. WHENSKY WILKERSON
LIC. LUIS MANUEL MATOS
LA DEMANDA CONTRA EL FONDO DE GARANTÍA DE INMUEBLES REGISTRADOS
Este tipo de demanda personal contra el Fondo de Garantía de Inmuebles Registrados forma parte de los tres recursos únicos y propios de la Jurisdicción Inmobiliaria, o sea, que ningún otro Tribunal lo tiene, ya sea de otra Jurisdicción especializada o de la Jurisdicción de derecho común.
Los antecedentes y acciones contra el Fondo de Garantía de Inmuebles Registrados tienen necesariamente que ser ubicados en el año 1947, exactamente el 7 de noviembre de ese año, que es la fecha de la Ley 1542, publicada en la Gaceta Oficial No.6707, o mejor conocida como Ley de Registro de Tierras. Esto así porque es esa Ley, y no otra, la que crea el Fondo de Seguros de Terrenos Registrados. Este fue el nombre que originalmente tuvo. Y lo instituyó y lo reglamentó en los artículos que van del 225 al 234. La Ley de Registro de Tierras, hoy derogada por el Ley de Registro Inmobiliario, dijo: “Existirá un impuesto especial que se denominará “Fondo de Seguro de Terrenos Registrados...”
Nuestra legislación de Registro Inmobiliario dedica el Capítulo VI al Fondo de Garantía de Inmuebles Registrados. Lo contempla en los artículos que van del 39 al 46. El Reglamento de los Tribunales de Tierras le dedica al referido Fondo los artículos que van del 158 al 160. Y en el Reglamento General de Mensuras Catastrales encontramos lo que son los “Errores técnicamente admisibles”, en el artículo 162. La identificación clara de esos “errores” es fundamental para los efectos del Fondo de Garantía de Inmuebles Registrados.
Los montos que corresponden al pago de los impuestos establecidos para crear el Fondo de Garantía de Inmuebles Registrados están divididos en dos situaciones. A saber:
1.- El cero punto cinco por ciento (0.5%) del valor del inmueble adjudicado por primera vez en la Jurisdicción Inmobiliaria, conforme al avalúo del inmueble que hará la Dirección General del Catastro Nacional.
2.- Cinco mil pesos dominicanos (RD$5,000.00) cada vez que se produzca el cambio del propietario del inmueble, con la expedición del Certificado de Títulos a nombre de quien adquirió el derecho de propiedad.
La Ley de Registro Inmobiliario, en su artículo 43, Párrafo IV, dice: “El pago de la contribución especial es efectuado por el reclamante, o quien lo represente a su nombre, depositando en el banco del Estado habilitado el importe correspondiente. El juez que interviene en la causa no procederá a adjudicar ningún derecho sobre el inmueble reclamado sino hasta cuando se haya demostrado que el pago de la contribución especial ha sido efectuado.” Para la segunda circunstancia, correspondiente a “Cada vez que se emita un nuevo Certificado de Título producto de la transmisión de derechos reales...”, como establece el referido artículo 42 de la Ley de la materia, la obligación de pagar el impuesto recaerá o sobre el propietario que transfiere el derecho o de la persona que lo adquiere.
Están exentos del pago de los impuestos que nos ocupan el Estado Dominicano, las instituciones benéficas, las instituciones religiosas y los inmuebles cuyo valor no excedan de trescientos salarios mínimos, conforme al sector público, o que estén exentos del pago de conformidad con la Ley 18-88, del 5 de febrero de 1988, de vivienda suntuaria y solares no edificados.
El Fondo de Garantía de Inmuebles Registrados “Es la garantía establecida a los fines de indemnizar a aquellas personas que sin negligencia de su parte y actuando de buena fe, hayan sido perjudicadas con la aplicación de la presente ley.” Por tanto, los dineros que se acumulen por el impuesto correspondiente al Fondo de Garantía de Inmuebles Registrados se utilizarán para dar cumplimiento a las sentencias o fallos dictados por la Jurisdicción Inmobiliaria en que se reconozca el derecho de ser resarcidos que tienen los perjudicados por el sistema.
La demanda contra el Fondo de Garantía de Inmuebles Registrados tiene un carácter sui generis. Es una acción de carácter personal porque persigue la indemnización por daños y perjuicios recibidos, y tiene un carácter real inmobiliario, en razón de que se relaciona estrechamente con los derechos que recaen sobre terrenos y mejoras, que fueron lesionados como consecuencia de la aplicación de la Ley de Registro Inmobiliario.
La Ley de Registro Inmobiliario no establece de manera clara y precisa las personas que tienen derecho a incoar la demanda contra el Fondo de Garantía de Inmuebles Registrados. Pero se deduce del texto del artículo 39 de la misma, que contiene la definición y finalidad del Fondo de Garantía de Inmuebles Registrados.
Evidentemente, toda persona que, sin negligencia de su parte y por acción de los órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria se viere privada de cualquier terreno o de cualquier derecho o interés en el mismo, ya con motivo de las disposiciones de la Ley y después de haberse efectuado el primer registro, con motivo del fraude o a consecuencia de negligencia, omisión, error o infidencia, y que esté impedida de entablar una acción para recobrar dicho terreno o interés en el mismo, podrá incoar una acción contra el Fondo para cobrar la compensación que le correspondiere.
El plazo legal para incoar la demanda contra el Fondo de Garantía de Inmuebles Registrados no está contemplado en la Ley de Registro Inmobiliario ni en los reglamentos. Por tanto, se impone el derecho común. Conforme al artículo 2262 del Código Civil, la parte perjudicada por la aplicación de la Ley de la materia tiene un plazo de veinte años para incoar su acción contra el Fondo.
Toda persona que tenga interés, además de capacidad jurídica, en incoar una demanda contra el Fondo de Garantía de Inmuebles Registrados tiene que reunir los requisitos siguientes:
1. PRIMER REQUISITO: HABER SIDO PRIVADO INDEBIDAMENTE DE UN DERECHO O INTERÉS INMOBILIARIO
2. SEGUNDO REQUISITO: QUE ESE PERJUICIO TENGA COMO CAUSA LA APLICACIÓN DE LA LEY DE REGISTRO INMOBILIARIO
3. TERCER REQUISITO: QUE EL DAÑO Y PERJUICIO RECIBIDO NO SE DEBA A NEGLIGENCIA DEL DEMANDANTE O SU REPRESENTANTE
4. CUARTO REQUISITO: QUE NO PUEDA, POR DISPOSICIÓN DE LA LEY, EJERCER NINGÚN OTRO RECURSO O ACCIÓN PARA RECOBRAR SU DERECHO O INTERÉS
5. QUINTO REQUISITO: QUE INTERPONGA LA DEMANDA DENTRO DEL PLAZO LEGAL
6. SEXTO REQUISITO: QUE EL PERJUICIO RECIBIDO NO SEA CAUSADO POR ERRORES TÉCNICAMENTE ADMISIBLES
El procedimiento que se sigue ante la Jurisdicción Inmobiliaria por causa de una demanda contra el Fondo de Garantía de Inmuebles Registrados es el de la litis sobre derechos registrados, conforme al artículo 160 del Reglamento de los Tribunales de Tierras.
La sentencia definitiva que acoja la demanda contra el Fondo de Garantía de Inmuebles Registrados tiene que ser ejecutada. La finalidad de la demanda es el cobro de la indemnización por los daños y perjuicios recibidos. Resarcir en dinero el derecho inmobiliario perdido. En principio, el artículo 39 de la Ley de Registro Inmobiliario es claro y preciso al señalar que el dinero del Fondo de Garantía de Inmuebles Registrados “Es la garantía establecida a los fines de indemnizar a aquellas personas que sin negligencia de su parte y actuando de buena fe, hayan sido perjudicadas con la aplicación de la presente ley.”
La Ley dedica el artículo 46 para establecer el plazo del desembolso o pago de los daños y perjuicios causados con su aplicación. Dice: “Una vez notificada la sentencia que intervenga con autoridad de la cosa juzgada que ordene la indemnización, la entidad administradora, debe efectuar el pago correspondiente, en un plazo no mayor de sesenta (60) días.”
Bibliografía:
RAFAEL CIPRIÁN. TRATADO DE DERECHO INMOBILIARIO. 3ED. ED. CENTENARIO, 2010.
No hay comentarios:
Publicar un comentario