Condominios y Expropiaciones

Trabajo Presentado por:

Arismendy Rodríguez
Digna Espinosa Soto

Víctor Manuel Aquino

Julio Cesar Matos

La norma jurídica que crea el régimen legal especial que rige los condominios se denomina Ley 5038 de 1958 sobre condominio, modificada por la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, la cual, como señala Rafael Ciprian[1], viene a solucionar y/o enfrentar un serio problema social que tienen los países pobres y dependientes, como el nuestro: el déficit habitacional. Por demás, permite un desarrollo vertical en las ciudades donde se concentran gran cantidad de personas, lo que permite que en una porción de terreno donde normalmente es habitada por una familia, pueda ser construida un edificio donde sea habitada por varias familias.

Arismendy Rodríguez

El concepto de condominio lo encontramos en el artículo primero de la Ley 5038 de 1958 sobre Condominio, modificado por la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario,  y el artículo 100 de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario lo cuales expresan

“Art.1.- Las distintas partes de un inmueble con independencia funcional  y salida directa o indirecta a la vía pública podrán ser de propiedad exclusiva de una o más personas las que a su vez son propietarias indivisas de las partes comunes, de conformidad al régimen establecido por esta ley”.

“art.100.- Es el derecho en virtud del cual distintas partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta a la vía pública, se establecen como propiedad exclusiva de una o más personas, las que a su vez son copropietarias indivisas sobre las partes comunes”.

Entendemos que la vida en condominos ofrece diversas ventajas en cuento a la ubicación en la ciudad, la tranquilidad, el área de recreación común y sobre todo la seguridad que ofrece un apartamento en un área cerrada y vigilada.

Sin embargo, este modo de vida tiene sus complicaciones cuando se presentan situaciones de conflictos entre condomines, personas que no cumplen con las reglamentaciones internas del condominio o que se atrasan en los pagos de las cuotas correspondientes.

Por esa razón es necesario conocer de las legislaciones que se relacionan con el régimen de condominios en República Dominicana. Las normativas vigentes no sólo sirven para organizarse cuando se constituye un condominio nuevo, sino también para ubicar los procedimientos y escenarios donde deben dirimirse las diferencias y conflictos que en ocasiones afectan la convivencia.

Es por eso que tanto para la constitución del régimen de condominio como para la solución judicial de los conflictos y acciones que puedan surgir entre los condómines, por la causa que fuere, siempre que esté vinculado a la calidad de copropietarios del condominio, son de la competencia exclusiva de la Jurisdicción Inmobiliaria.

Así lo establece el artículo 17 de la Ley 5038 sobre Condominios, al expresar: “Las acciones que pudieren surgir entre los propietarios en relación con la administración y el goce de las partes comunes del inmueble o con la interpretación o ejecución del reglamento, son de la competencia del Tribunal de Tierras”.

El párrafo del mismo artículo expresa: “Igualmente el Tribunal de será competente para conocer de las demás acciones que puedan surgir con motivo de la aplicación de esta ley”.

Como se podrá advertir la parte final de este artículo no deja duda sobre la competencia del Tribunal de Tierras en cuanto a los conflictos generados a propósito de un régimen de condominio.

En cuanto el particular el Magistrado Rafael Ciprian en su citada obra nos expresa: “Esta competencia de la Jurisdicción Inmobiliaria para dirimir las contestaciones que pudiera generar el régimen de condominio es absoluta o en razón de la materia porque se trata de derechos que recaen sobre terrenos registrados y, por consiguiente, constituyen litis sobre derechos registrado. Y ya sabemos que conforme al artículo 29 de la Ley de Registro Inmobiliario es conforme el artículo 29 de la Ley de Registro Inmobiliario es competencia exclusiva de la Jurisdicción Inmobiliaria[2]”.

Sin  embargo excepcionalmente la presente otorga competencia a otros tribunales para conocer de acciones relacionada con los conflictos entre condomines, y en el caso específico, el artículo 14 de la Ley 5038 expresa:

“Salvo disposiciones contrarias en el reglamento, el administrador, ya sea nombrado por el consorcio de propietarios o por el Juez de Paz, tendrá a su cargo la ejecución de las decisiones de la asamblea del consorcio, y, si fuere necesario, atenderá por propia iniciativa a la guarda de las cosas comunes y a su conservación y mantendimiento en buen estado de uso, y podrá constreñir a cada uno de los interesados al cumplimiento de sus obligaciones.

Los poderes del Administrador serán revocados de la misma manera en que éstos fueron otorgados, por el consorcio de propietarios o por el Juez de Paz, citando el más diligente a los demás interesados, quienes podrán dar a conocer sus opiniones.

La designación de un administrador por el consorcio de propietarios produce el pleno derecho la revocación del administrador.

La remuneración del administrador judicial será determinada por la misma ordenanza que lo designa y esa remuneración se ajustará a las bases establecidas en el reglamento”.

De lo anteriormente trascrito, se infiere que el Juzgado de Paz de la Circunscripción donde se encuentra radicado el inmueble convertido en condominio, tiene competencia para designar el administrador del condominio, siempre que los condóminos no se pongan de acuerdo en cuanto a su designación, la cual cesa en el momento en que los copropietarios se pongan de acuerdo en designar otro en particular.

Por otra parte la Jurisprudencia a otorgado competencia a la Jurisdicción penal cuando el objeto de la litis no tiene relación con las partes comunes, en ese sentido se ha pronunciado nuestro más alto tribunal mediante sentencias que expresan:

“…La jurisprudencia penal es competente para conocer de un conflicto entre dos copropietarios cuando su objeto no tiene relación ni con la administración ni el goce de las partes comunes del inmueble, ni con la interpretación o ejecución del reglamento, sino con los daños sufridos por uno de ellos a consecuencia de las reparaciones hechas por el otro en su apartamento en violación a la Ley 675 de 1944 sobre Urbanización, Ornato Público y Construcciones[3]”.

COMPETENCIA EN CASO DE EXPROPIACIONES

La Constitución Dominicana incluye en su artículo 51, el derecho de propiedad como un derecho fundamental, pero a la vez establece las limitaciones al carácter absoluto del mismo cuando dice que: "Ninguna persona puede ser privada de su propiedad, sino por causa justificada de utilidad pública o de interés social, previo pago de justo valor, determinado por acuerdo entre las partes o sentencia de tribunal competente, de conformidad con lo establecido en la ley."

La propiedad, como todos los derechos, tiene límite genéricos o institucionales, los que prohíben el abuso del derecho y su ejercicio de mala fe, así como limitaciones derivadas de la ley, que pueden recaer sobre las facultades e uso o de goce del propietario o sobre las de disposición, siendo también fuentes mayores o menores de limitaciones, los vínculos de vecindad, el llamado derecho de uso inocuo y la omisión de la diligencia necesaria para impedir daños a terceros en la construcción, vigilancia o cuidado de las cosas sujetas al derecho de propiedad, omisión que puede general responsabilidades.

La propiedad privada se limita por el derecho prevalerte de los demás, siendo de estricta necesidad, la facultad de usarla de un modo ordenado, pacífico, rentable y libre. Salvo las excepciones que establecen la Constitución y las Leyes.

La ley de Registro Inmobiliario no contiene entre sus disposiciones ningún procedimiento relativo a la expropiación del derecho de propiedad, por lo que sigue prevaleciendo la Ley 344, de fecha 31 de julio del 1943, que instituye un procedimiento especial para las expropiaciones intentadas por el Estado.

Lo que si establece la Ley 108-05 en su artículo 97, párrafo III, es que cuando un inmueble sea objeto de expropiación, el Registrador de Títulos no procederá a registrar la transmisión de ningún derecho sobre el inmueble hasta que se haya demostrado que el titular del derecho registrado ha percibido la totalidad del importe correspondiente.

Es decir, que esta Ley contiene una garantía expresa sobre los derechos económicos que tiene el titular, es un mandato al Registrador de Títulos, no una facultad, por lo que esa disposición viene a positivisar el "justo valor" que establece la Constitución Dominicana.

Por su parte, el artículo 186 del Reglamento General de Mensuras Catastrales establece que cuando una parte de la parcela registrada es declarada de utilidad pública y sujeta a expropiación, se debe proceder a separar la parte a expropiar mediante el procedimiento de subdivisión, y la parte resultante se registrará a nombre del propietario originario, a menos que el Estado demuestre que ha pagado la totalidad del valor sobre el referido inmueble.

PROCEDIMIENTO DE EXPROPIACION

COMPETENCIA PARA CONOCER DE LA EXPROPIACIÓN DEL DERECHO DE PROPIEDAD INMOBILIARIO.

La competencia es el ejercicio de la función jurisdiccional del Estado, que la Ley delega en un tribunal específico para que conozca de determinados asuntos que tienen un carácter legal y una trascendencia jurídica.

Ese poder les viene, por una parte, de la Constitución y de las leyes, y, por otra parte, de la voluntad manifiesta, autorizada por la Ley, de los interesados en la solución de conflictos que tiene trascendencia jurídica. Porque si bien existe la competencia que le impone a las partes, por ser de orden público; también existe, con carácter privado, la competencia que las partes pueden atribuir a determinado tribunal.

Por ser una Jurisdicción de excepción la jurisdicción inmobiliaria tiene una competencia a las cuestiones que de manera expresa la Ley le atribuye. No le corresponde conocer ni decidir asuntos que el Legislador de manera especifica no le haya señalado, ni puede dejar de instruir y fallar aquellos casos que la Ley pone a su cargo. La competencia de los Tribunales Inmobiliarios está contemplada en la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, conforme al artículo 1, que dice:

Art. 1.- Objeto de la ley. La presente ley se denomina "Ley de Registro Inmobiliario" y tiene por objeto regular el saneamiento y el registro de todos los derechos reales inmobiliarios, así como las cargas y gravámenes susceptibles de registro en relación con los inmuebles que conforman el territorio de la República Dominicana y garantizar la legalidad de su mutación o afectación con la intervención del Estado a través de los órganos competentes de la Jurisdicción Inmobiliaria.

La misma Ley, otorga competencia exclusiva a la jurisdicción inmobiliaria para conocer todo lo relativo al derecho de propiedad inmobiliario, siempre que tal acción tienda a modificar o extinguir o cualquier otro medio que tienda a vulnerar ese el derecho, al tenor del artículo: "Art. 3.- Competencia. La Jurisdicción Inmobiliaria tiene competencia exclusiva para conocer de todo lo relativo a derechos inmobiliarios y su registro en la República Dominicana, desde que se solicita la autorización para la mensura y durante toda la vida jurídica del inmueble, salvo en los casos expresamente señalados en la presente ley".

Sin embargo, en caso de expropiación de un inmueble registrado o no, la Ley 13-07, del 17 de enero del 2007, que crea el Tribunal Contencioso Administrativo y su competencia, otorga la competencia a éste Tribunal para conocer del procedimiento de expropiación de un inmueble, al establecer en su artículo 1, párrafo lo siguiente:

"Extensión de Competencias.- El Tribunal Contencioso Tributario y Administrativo tendrá competencia además para conocer: (a) de la responsabilidad patrimonial del Estado, de sus organismos autónomos, del Distrito Nacional, de los municipios que conforman la provincia de Santo Domingo, así como de sus funcionarios, por su inobservancia o incumplimiento de las decisiones emanadas de autoridad judicial competente, que diriman controversias relativas a actos inherentes a sus funciones; (b) los actos y disposiciones de las corporaciones profesionales adoptados en el ejercicio de potestades públicas; (c) los procedimientos relativos a la expropiación forzosa por causa de utilidad pública o interés social; y (d) los casos de vía de hecho administrativa, excepto en materia de libertad individual.

Es decir, que la competencia del Tribunal Contencioso administrativo es de atribución, otorgada por la Ley 13-07. El tribunal contencioso administrativo, de acuerdo a su ley, es un tribunal de excepción. Únicamente tiene competencia para conocer de los casos que concretamente determine la Ley.

Por consiguiente cualquier otro tribunal es incompetente para conocer de esos mismos casos, así como lo es el referido tribunal para conocer de cualquier caso que no esté específicamente determinado por su Ley de origen.

Las disposiciones del Artículo 127 de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario que modifica el artículo 2 de la ley 344 sobre procedimiento de expropiación, del 29 de julio del año 1943, que establece el procedimiento de expropiación fue derogado por el artículo 11 de la Ley 13-07, que reza: " Derogación general. Quedan derogadas toda ley o parte de ley que sea contraria a la presente ley."

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[1] Tratado de Derecho Inmobiliario (Bases Constitucionales y Legales; Jurisprudencia, Doctrina y Procedimientos). Vol. II, 2da. Ed., pág.821.

[2] Obra citada.

[3] SCJ, 2da. Cám., No.13, 4 enero de 2006, B. J. 1142, p.297; SCJ, No.58, 2da. Cám., 26 enero de 205, B. J.1130, p.410.

Las Astreintes

Trabajo Presentado  por:

Isabel Guzmán Paredes

Julio Chivilli Hernández

Ricardo Miguel L. Monegro Ramírez

Luz Yaquelin Peña Rojas

EL ASTREINTE

Es una condena pecuniaria, en donde el deudor tiene la obligación de pagar intereses por su demora en el cumplimiento de su obligación. Es una institución del derecho francés que data del 1888, llamándose originalmente “Daños y perjuicios por retardo.”

No se encuentra codificado en el Código civil, sino que enriquece nuestro sistema legal por conducto de la Doctrina y la Jurisprudencia, y constituyen un reflejo del contenido mismo del código civil, recogiendo la base de todo contrato que es el cumplimiento de las obligaciones contraídas.

En la Jurisdicción Inmobiliaria el astreinte está contemplado en el Artículo 106 del reglamento, cuando establece que “el Juez o Tribunal de la Jurisdicción Inmobiliaria del cual emane una decisión conocerá de todos los asuntos derivados de la inejecución o incumplimiento de la misma y podrá condenar, a petición de parte interesada, al pago de las indemnizaciones correspondientes, o de una astreinte a quien resulte responsable por su inejecución”. Podemos notar que el artículo 106 no hace distinción  de lo que es una astreinte y la indemnización, por los que es oportuno precisar que Existe una diferencia esencial entre El astreinte y La Indemnización, ya que la primera  pretende obligar al deudor cumplir con una obligación material, de hacer o no hacer; por otro lado La Indemnización, persigue además, el resarcimiento del incumplimiento de una obligación contractual, el daño moral o material ocasionado por el incumplimiento. En definitiva, la Astreinte es una amenaza para los bienes del deudor, es eventual e independiente del perjuicio causado y la indemnización busca solo el pago o reparación de los daños ocasionados.

Características:

a)     Un modo de reparación al perjuicio causado por el retardo

b)     Es una coerción ejercida sobre los bienes del deudor

c)      Es una forma de cumplir con sentencias establecidas

d)     Puede ser provisional o definitiva (sujeta a liquidación)

Requisitos de Validez

a)     El acreedor debe poseer un titulo suficiente

b)     La falta comprobada del deudor

c)      Que esa comprobación sea resultado de la puesta en mora

d)     Que se haya finalizado el plazo estipulado en el contrato

e)     Que cause un perjuicio al acreedor

Competencia de la Jurisdicción  Inmobiliaria para conocer de las Astreintes.

 Para hablar de la competencia de las astreintes, por ante la jurisdicción inmobiliaria, se hace necesario conocer el concepto y su origen;  la astreintes es una creación de la jurisprudencia francesa; La jurisprudencia dominicana define la astreinte como la condenación pecuniaria, accesoria y condicional que se agrega a  instancia del acreedor con un derecho o de una obligación, a la condena principal, con la finalidad de asegurar la ejecución de la misma; que el importe de esa astreinte es proporcional al retraso o renuncia que ponga el deudor en el cumplimiento y la ejecución de la condena principal. Cas. 20 junio del 2001, B.J No.1087, vol. 11. pag. 619.

 Algunos tratadistas definen la astreinte como una condenación pecuniaria, conminatoria, accesoria, eventual e independiente del perjuicio causado, pronunciada con el fin de asegurar la ejecución de una condena principal.

La aplicación de la astreinte por ante la jurisdicción inmobiliaria le viene dada por el artículo 106, del Reglamento de los Tribunales de la jurisdicción inmobiliaria el cual establece lo siguiente: el Juez o Tribunal de la Jurisdicción Inmobiliaria del cual emane una decisión conocerá de todos los asuntos derivados de la inejecución o incumplimiento de la misma y podrá condenar, a petición de parte interesada, al pago de las indemnizaciones correspondientes, o de una astreinte a quien resulte responsable por su inejecución.

Que en relación a la competencia de la jurisdicción inmobiliaria para conocer de la astreinte, Suprema Corte de Justicia mantiene el criterio de la competencia de la  jurisdicción, cas. 29 de septiembre de 1976, B . J 790, pag. 1616, ha dicho lo siguiente: Que con motivo de una decisión del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de fecha 22 de Enero del 1974, confirmada por el Tribunal Superior de Tierras, admitió una demanda bajo astreinte de que unos aparatos de aire acondicionado fueren retirados del lugar ajeno.

Medidas que pueden dar motivo para solicitar las Astreintes por ante la Jurisdicción Inmobiliaria

Cuando en el curso de una litis sobre derechos registrados como demanda principal se adhiere un pedimento accesorio a la misma, que es relacionada con un desalojo de un ocupante ilegal y dicho desalojo lo haya ordenado la Jurisdicción Inmobiliaria, si la parte demandante, que persigue la ejecución de la decisión,  propone la imposición de una astreiten como medida conminatoria a fin de asegurar la ejecución de la sentencia que ordena el desalojo. En caso de que este no lo desocupe en el plazo que le ha otorgado la Jurisdicción Inmobiliaria, para que abandone el mismo, imponiéndole en consecuencia una suma de dinero a pagar por cada día de retraso en el cumplimiento de la decisión.

En la demanda en desalojo intentada por ante los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, los cuales tienen competencia para conocer de esta acción por la vía principal, a dicha demanda se le puede adherir un pedimento relativo a la astreinte, para asegurar la ejecución de la sentencia que ordena el desalojo.

Cuando en el curso de una litis  sobre derechos registrado se ordena un secuestro judicial, con el fin de evitar que una de las partes obtenga ventaja frente a la otra o pueda evitar que el inmueble objeto de la litis pueda devaluarse o desaparecer y el Juez ordena el secuestro y puede en la misma sentencia y por vía accesoria ordenar una astreinte que condene a la parte contra la cual se le opone una suma de dinero en caso de no hacer entrega al secuestrario judicial ordenado por la Jurisdicción Inmobiliaria en el plazo establecido.

En una demanda en referimiento que se esté conociendo por ante los Tribunales de  la Jurisdicción Inmobiliaria, los cuales están apoderado de una demanda principal, a pedimento de parte y para asegurar la ejecución de la ordenanza en referimiento, el tribunal puede establecer una astreinte, ya que esto pueden conocer en referimiento de toda medida urgente y de carácter provisional que se deba tomar respecto al inmueble artículos  50 y 51  de la Ley 108-2005 de Registro Inmobiliario y 107 de la Ley 834 del 1978

Liquidación de las Astreintes

La astreinte, como hemos dicho, es una medida, que en primera fase es provisional, no se encuentra plasmada en la ley, sino que ha sido adoptada por vía de la Jurisprudencia,  la doctrina  y más recientemente por la vía reglamentaria como hemos podido apreciar en artículo 106, del Reglamento de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria y consiste en condenaciones pecuniarias cuyo monto se acumula en la medida que el deudor no acate el cumplimiento de las obligaciones contenidas en la decisión del juez que la impuso.

La liquidación de astreinte, consiste en fijar un monto definitivo en forma proporcional a la resistencia opuesta a la parte condenada, la cual se realiza por medio de una operación puramente matemática, es decir simple multiplicación.

El Tribunal competente para conocer de la liquidación de las astreintes lo es el tribunal donde se produjo la condenación. La Jurisdicción Inmobiliaria es la competente para la liquidación de las astringes acordadas como consecuencia de la inejecución de una sentencia u ordenanza dictada por las jueces de la Jurisdicción Inmobiliaria. En virtud del Artículo 106 del reglamento.

La solicitud o demanda en liquidación de la astreinte la puede hacer  la parte que ha sido condenada, como la parte que ha sido beneficiada con la medida impuesta por el juez. La liquidación de la astreinte debe conocerse en una audiencia fijada por el tribunal a solicitud de la parte que desea dicha liquidación, en la cual deben ser citada las partes, pero no hay que dar apertura a una nueva demanda, sino que en el curso de la instancia que origino la medida de astreinte es que se debe solicitar la liquidación.

La Demanda Reconvencional, Demandas Temerarias y Demandas en Daños y Perjuicios

Trabajo Presentado por :

Lauren Alduey Knight, Lucia M. Reyes, Gleny Moncion Cerda, Paula Morel y Dilcia Rafaelina Melo Pujols

Introducción

Cuando nos referimos a demanda reconvencional, a demandas temerarias al mismo tiempo nos referimos a daños y perjuicios, visto desde distintos ángulos,  cada uno de éstos con sus características, que hace cada procedimiento especial. Al tocar el tema de la reparación de los daños, parecería simple pensar que es sencillamente reparar el daño causado, pero al momento de profundizar el tema se torna muy diverso, en el que encontramos distintas definiciones, iniciando con el concepto de responsabilidad, tipos de responsabilidad, de reparaciones, diferentes tipos de daños, hacer distinciones entre falta, daño, daño emergente, lucro cesante, si hay o no un lazo de causalidad, si se repara el daño o no y cuando sucede así.

De este modo pretendemos realizar un brevísimo análisis a lo que son las demandas temerarias, las demandas reconvencionales y las demandas en daños y perjuicios, su competencia, requisitos para que sea posible someterlas, así como también, cómo se calculan los daños y perjuicios al momento de ser evaluados por el juez, cuáles deben ser los requisitos que deben satisfacer cada demanda para ser reparado el daño mediante una decisión judicial, si esa reparación será pecuniaria o si se puede simplemente evitar un daño, si se puede resarcir en dinero o en especie.

Con este material pretendemos orientar al lector a una correcta descripción de los aspectos que debe evaluar el juez al momento de tomar una decisión relacionada a un daño causado y si cumple con los requisitos para dictar sentencia en la que se pueda valorar el daño que ha sido causado.

Demandas Temerarias Y Daños Perjuicios ante la Jurisdicción Inmobiliaria

Antes de definir lo que es el daño es necesario hacer un esbozo general de lo que es la responsabilidad para llegar en forma ordenada al fondo de lo que es el daño, su reparación y evaluación.

Responsabilidad: la Real Academia Española en términos sencillos la define como la obligación de reparar y satisfacer un daño o perjuicio. Otra acepción según la academia es que se refiere a la responsabilidad como la deuda u obligación que resulta de un posible yerro (error o equivocación).

Responsabilidad civil: doctrinarios como Henry, León y Jean Mazzeaud, la definen estableciendo que una persona es responsable civilmente cuando queda obligada a reparar un daño sufrido por otro. Louis Josserand, le da un sentido mas amplio y dice que la responsabilidad no solo se compromete cuando se causa un daño a otro, sino también cuando se causa un daño a si mismo. Jean Savatier, es partidario de la teoría del riesgo y define la responsabilidad civil como la obligación que puede incumbir a una persona de reparar un daño causado a otro por su hecho, o por los hechos de las personas que dependen de ella. Esta noción elimina la noción de falta.  Otras definiciones mas modernas, como el Dr. Jorge Subero Isa, explica que la responsabilidad civil es una fuente de las obligaciones porque establece un vinculo obligacional entre el responsable y la victima, de donde resulta que el primero se convierte en deudor del segundo. El acreedor es la victima, tiene el derecho de exigirle al deudor, que es el responsable, la reparación del daño causado por éste. Juan A. Morel y Gloria M. Hernández, coinciden en que la responsabilidad civil supone un daño, un perjuicio, y por consiguiente, una persona que sufre, una victima; definen la responsabilidad civil como la parte del derecho que trata de la obligación que tiene una persona de reparar el daño causado a otro, siempre que,  en principio, haya cometido una falta.

Requisitos para la Responsabilidad: los requisitos comunes a todos los casos de responsabilidad civil en nuestro derecho, se encuentra dominada por la conjugación de tres requisitos que son comunes a todos los órdenes de responsabilidad y a todas sus esferas, a saber:

• La falta
• El perjuicio
• La relación de causalidad

La falta: puede definirse como la violación a una norma preexistente; nuestro mas alto tribunal ha hecho de la falta un requisito indispensable no solamente para la responsabilidad delictual o cuasidelictual, sino también para la responsabilidad contractual.

El Daño: es un perjuicio material o moral sufrido por una persona. El daño da lugar a reparación cuando resulta del incumplimiento de una obligación contractual o legal, o de un delito o cuasidelito, o de un hecho cuya responsabilidad es impuesta por ley a una persona.

El Perjuicio: es lo que permite distinguir con exactitud la responsabilidad penal de la responsabilidad civil, ya que al hablar de esta  nos referimos al daño sufrido por un particular, mientras que aquella se refiere al atentado que sufre la sociedad. Para muchos autores perjuicio es sinónimo de daño.

Requisitos del perjuicio: el perjuicio para que sea objeto de reparación se encuentra sometido a los requisitos siguientes:

a)    el perjuicio debe ser cierto y actual

b)    el perjuicio no debe haber sido reparado

c)    el perjuicio debe ser personal y directo

Lazo de Causalidad: para que exista la responsabilidad civil del agente, es preciso que exista un lazo de causalidad entre la falta y el perjuicio. Es la relación de causa y efecto entre el hecho y el daño causado. El perjuicio debe ser la  consecuencia inmediata, directa, precisa, cierta y exclusiva de la falta cometida. El vínculo de causalidad entre el incumplimiento de la obligación y el daño debe ser probado por la victima.

Efectos de la Responsabilidad: una vez se encuentran reunidos los requisitos para su existencia: falta, daño o perjuicio y vínculo de causalidad, que la victima se convierta en acreedora de la reparación del daño sufrido, frente al civilmente responsable o deudor. De ahí se dice que el efecto que produce la responsabilidad civil es  la reparación del daño sufrido por la victima.

Demandas en  Daños Perjuicios ante la Jurisdicción Inmobiliaria

Competencia

Si bien es cierto que las Demandas en Daños y Perjuicios, son acciones que persiguen acciones personales, y por tanto son competencia de los Tribunales Ordinarios, no menos cierto es que por ante los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, consta el Principio X, en la Ley 108-05, como norma que regula la Ley de Registro Inmobiliario, que dispone: La presente ley no ampara el ejercicio abusivo de derechos. Estos consisten en aquellos que van en contra de la Ley y los Reglamentos, la buena fe la moral y la buena costumbre.

Por ante los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, no se conoce la Demanda en Daños y Perjuicios como demanda, principal, sino que se prevén ciertas acciones de carácter personal, tendentes a las reclamaciones de daños y perjuicios de acuerdo a lo dispuesto en el Art. 31 de la citada Ley y  art. 137 del Reglamento de los Tribunales:

a) Las demandas temerarias y reparación en daños y perjuicios de forma reconvencional por parte del demandado;

b) Las prevista en el Art. 39 del La Referida Ley y 158, 159 y 160 del Reglamento de los Tribunal que son las demandas al Fondo de Garantía sobre inmuebles Registrados, con miras a indemnizar a aquellas personas que sin negligencias de su parte y actuando de buena fe, hayan sido perjudicadas con la aplicación de la Ley de Registro Inmobiliario;

c) La prevista en el Art. 106 del citado Reglamento, relativas a las ejecuciones de sentencias y al pago de un astreinte;

Si bien es cierto que el uso abusivo de derechos, es el que arrastra Demandas en Daños y Perjuicios, dando motivo a ser interpuesto en forma accesoria a la demanda principal, una demanda reconvencional en daños y perjuicios, con miras a ser retenidas al demandante en provecho del demandado, no menos cierto es al quedar demostrada la intención de provocar el daño, el juez podrá ordenar la reparación moral del perjudicado y por supuesto la reparación moral en daños y perjuicios, conforme a lo dispuesto en el Código Civil Dominicano.

Por lo antes dispuesto se colige el hecho de que, por ante la Jurisdicción Inmobiliaria no es posible la demanda adicional la cual está a cargo del demandante, con miras a modificar la demanda principal, con reclamaciones en daños y perjuicios.

En conclusión las Demandas en daños y perjuicios solo prosperan por ante los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria de manera accesoria y no como acción principal, sino como una demanda incidental, introducida por el demandado de manera accesoria en contra del demandante en el curso de la Litis sobre Derechos Registrados.

En tal virtud entendemos que con lo expuesto en los párrafos anteriores queda explicado, lo dispuesto por el Art. 31 de la Ley 108-05: Solo pueden introducirse demandas en reparación de daños, como parte de un proceso y no como acción principal, mediante demanda reconvencional, notificada al demandante principal por acto de alguacil, durante el curso del proceso.

En tal virtud solo el demandado tiene derechos a reclamar, por ante la jurisdicción inmobiliaria, reparación en daños y perjuicios, pero con motivo de una Litis sobre Derecho Registrados que se conozca por ante la Jurisdicción Inmobiliaria.

Siendo los requisitos esenciales para el proceso:

1. Instancia motivada, exponiendo las razones que sustenten su demanda.

2. Esta instancia deberá ser depositada por ante la Secretaria del Tribunal, dirigida al juez apoderado de la Litis.

3. La instancia deberá ser notificada a la parte demandante por acto de alguacil a persona o domicilio real y no por el de elección.

El no cumplimiento degeneraría la nulidad de la acción intentada, la parte que alega el hecho tiene que probarlo y su instrucción será conocida de manera accesoria con el fondo.

Concepto de demanda reconvencional: una demanda reconvencional (o reconvención) es aquella demanda judicial que ejerce el demandado, en el mismo proceso judicial, al momento de contestar la demanda de la que ha sido objeto. Además de pedir la absolución, el demandado introduce nuevas peticiones al tribunal frente a la otra parte (el demandante). El demandado se transforma, a su vez, en demandante y el demandante en demandado, es una especie de "contrademanda". El efecto de la demanda reconvencional es que ambas partes se demandan mutuamente. Habrá dos procedimientos que finalizarán con una única sentencia. Esta posibilidad está contemplada en la ley, por motivos de economía procesal, de manera de evitar una multiplicidad de juicios. Necesariamente, la reconvención debe hacerse en la contestación de la demanda. Además,

En síntesis, la acumulación de pretensiones en contra del demandante es lo que se conoce como reconvención.

Demandas Temerarias ante la Jurisdicción Inmobiliaria

Las demandas temerarias son aquellas que nacen del uso abusivo y temerario del derecho ejercido con ligereza censurable o con el propósito deliberado de hacer daño, dando motivos para que el demandado de forma accesoria a la demanda principal pueda demandar por la vía reconvencional en daños y Perjuicios.

Esta es una de las novedades que nos trae la Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario la cual en el principio X pone de manifiesto que la misma no ampara el ejercicio abusivo de los derechos; se considera ejercicio abusivo de derechos contraria los fines de la ley o al que exceda los limites impuesto por las leyes vigentes, la buena fe, la moral y las buenas costumbres.

En el mismo orden la referida ley en su artículo 31 plantea que cuando durante un proceso quede demostrado la falta de fundamento de la demanda porque la misma haya sido ejercida con ligereza censurable o con el propósito deliberado de hacer daño, el juez podrá ordenar la reparación moral del perjudicado y la indemnización en daños y perjuicios correspondientes conforme a lo dispuesto por el Código Civil dominicano.

Características de las Demandas Temerarias:

A)-Falta de fundamento de la demanda

B)- Abuso de derecho, Una ligereza censurable.

C)-Un ejercicio del derecho de mala fe o con intención de dañar.

D)-Un fin contrario al espíritu del derecho ejercido

Evaluación de los Daños

¿Cómo se evalúan los daños?

Como regla general cuando el actor invoca un daño patrimonial debe probar no solo su existencia y contenido material sino también su valor es decir el alcance económico de la perdida sufrida (daño emergente) o de la ganancia dejada de percibir (lucro cesante). La significación pecuniaria del daño patrimonial conduce a fijar el valor de la indemnización exigida para resarcirlo.

El valor del lucro cesante: la prueba del valor del daño emergente es generalmente fácil, sobre todo cuando ese perjuicio se ha sufrido; el valor del lucro cesante reviste mayor dificultad por vincularse a ganancias en algún modo supuestas.

Criterio flexible en la apreciación de la prueba sobre el monto: el esfuerzo probatorio exigible al actor es mucho más riguroso en lo que atañe al daño mismo que en cuanto a su valor. En este último ámbito tiene superior operatividad el ejercicio discrecional de las atribuciones judiciales lo que conduce a una cierta flexibilidad en la valoración de la prueba sobre el monto.

La sentencia

Ante la producción de un hecho injusto la solución jurídica consiste en su reparación en dinero o especie.

Punitivas: cuando además de obligar a la reparación del perjuicio condenan al responsable a desembolsar una porción económica, con la que el responsable se ha beneficiado. Ej. Una empresa que mantiene algunos controles de seguridad para impedir algún perjuicio y a raíz de esta omisión se produce uno. De no imponerse esa carga adicional se estimula el desinterés por la prevención del daño.

Sentencias resarcitorias o preventivas: reside en una prohibición al demandado de ocasionar o seguir ocasionando un daño, esta puede ser única o concurrente con el resarcimiento del perjuicio ya causado. La finalidad preventiva es trascendente en el caso de perjuicios que amenazan a grupos o comunidades y puede hacerse efectiva antes de la producción del daño, a fin de impedirlo y cuando ha ocurrido detiene su expansión.

Sentencia resarcitoria en dinero o especie: este tipo de reparación solo es posible en caso de daño patrimonial directo es decir cuando la lesión recae sobre bienes o intereses económicos de la victima. Sin embargo aun en los casos en que el damnificado pueda optar por la reparación en especie tendrá la facultad de optar por la indemnización en dinero.

Fijación Judicial del Importe de los Daños y Perjuicios

La Suprema Corte de Justicia considera que cuando hay daño por la falta de la victima los jueces están obligados a tomar en cuenta la incidencia de dicha falta sobre la responsabilidad civil y fijar el monto del perjuicio a reparar por el demandado en proporción a la gravedad de la falta.

La evaluación del daño supone una indemnización en dinero que debe ser evaluada por el juez, desde el momento en que fue sufrido hasta el momento en sea evaluado tomando en cuenta la depreciación que sufre el dinero. Esto para el caso de que haya transcurrido un periodo importante de tiempo y el valor de la cosa destruida o del daño causado que pueda ser valorado en dinero, el juez no fije el monto de acuerdo al momento en que sucedió el hecho sino al momento de su valoración, para que la depreciación en dinero no resulte perjudicial para la victima.

La indemnización se limita al daño patrimonial. Por ejemplo: por causa de un accidente automovilístico una persona queda paralítica y antes de dictar sentencia recupera toda la movilidad de su cuerpo el perjuicio logra disminuir considerablemente.

El juez al fijar judicialmente el importe de los daños y perjuicios debe tomar en cuenta la inexistencia del precio fijo en el mercado al momento del fallo si bien el sujeto a reparación tiene diversos precios debe estudiarse el precio justo que favorezca mas a la victima. Cuando no hay precio fijo debe estimar entre el más alto y el más bajo, para que quede en un monto promedio.

Conclusión

Queda demostrado que el que comete una falta en perjuicio de otro y causa un daño debe repararlo, y la victima tiene a su disposición varias acciones que se pueden llevar a cabo cuando siente que ha sido perjudicado por un hecho, acción u omisión, y la valoración de ésta reparación queda a cargo de los jueces del orden judicial, salvo convención entre partes, lo mas importante es identificar claramente el hecho cometido en perjuicio del otro, fijar un monto aproximado al que se aspira recibir, y tratar de convencer al juez de una manera clara, el motivo del monto que se pretende recibir.

Los jueces al momento de decidir deben colocar frente a ellos todos los elementos que conforman la acción, y si se cumple con los requisitos de la responsabilidad civil y finalmente de acuerdo a su convicción y a las pruebas aportadas decidirá y al final una de las dos partes no estará satisfecha con la decisión tomada. Haciendo eco de lo dicho por el Novelista Francés, Víctor Hugo: “Ser bueno es fácil; lo difícil es ser justo”.

Bibliografía

• Código Civil de la Republica Dominicana
• Ley 108-05 de Registro Inmobiliario
• Santana Polanco, Víctor, Derecho Procesal para la Jurisdicción Inmobiliaria.
• Josserand, Louis. Derecho Civil.
• Mazzeaud, Henry, León y Jean. Derecho Civil, Parte Segunda, Vol. II, Ediciones Jurídicas Europa – America.
• Subero Isa, Jorge, Tratado Elemental de Responsabilidad Civil Dominicana. Cuarta Edición. 1998. Editora Dalis.
• Hernández, Gloria María, Derecho de la Responsabilidad; Editora Amigo del Hogar, Primera Edición, Santo Domingo, 2003.
• Morel, Juan. Responsabilidad Civil.
• Ureña Parache, Elvis, Fijación Judicial del Importe de Daños y Perjuicios. Tesis. 1999. PUCMMA.
• Diccionario de la Real Academia Española.
• www.wikipedia.org
• http://www.enj.org/

Ejercicios para el proximo martes

FUNCIONES ADMINISTRATIVAS

I.                    El señor  Christopher Acta falleció el día 25 de octubre del año 2010. Al momento de su deceso llevaba 20 años conviviendo con la señora Mildred Tejeda con la cual tuvo 3 hijas (Maira, Michel y María, todos mayores de edad). Adicionalmente tuvo 3 hijos  (Pedro, Juan y Lucas) con la señora Elena Aponte. Los seis hijos del señor Acta decidieron acudir, junto a sus respectivas madres, por ante el Centro de Mediación Familiar situado en Las Caobas, Municipio Santo Domingo Oeste, a los fines de arribar a un acuerdo con respecto al único inmueble registrado legado por su dio padre. Se trata de una casa de dos niveles, ubicada dentro del ámbito de la parcela No. 110.-REF.-780 del Distrito Catastral No. 4 del Distrito Nacional, amparada en una constancia anotada y en la cual residía con sus hijas y la señora Mildred Tejeda. En el centro de mediación las partes arriban al siguiente acuerdo:

a)      Dejar a la señora Mildred Tejeda con los muebles del hogar

b)      Dividir el inmueble entre ocho personas, correspondiéndole a cada uno el 12.5 por ciento del valor de dicho inmueble.

Se eleva un acta del acuerdo la cual es firmada por todos los seis hijos del señor Christopher Acta y las respectivas madres de éstos.

Las partes desean someter este acuerdo ante el Tribunal de Jurisdicción Original a los fines de que sea homologado y que se proceda a la transferencia del inmueble en la forma acordada. 

En ese sentido, le pedimos que:

a)      A la luz de las disposiciones de la ley 108-05, el Reglamento de los Tribunales y el Reglamento para el control y reducción de constancias anotadas, amén de los documentos colgados en http://procedimientosespecialesuasd.blogspot.com, exprese sobre la pertinencia legal de esta solicitud de homologación.

b)      En la hipótesis de que entienda que ciertamente procede la homologación ¿cuáles documentos deben acompañarla?

c)       ¿Cuáles serían sus fundamentos y conclusiones para introducir esta solicitud?

II.                  Irene Reyes era la madre de Lucio Beras quien, a su vez, era el padre de Lidia Beras, hija también de Oraisa García. Además de Lidia Beras, Lucio tenía una hija llamada Stephanie Beras con la señora Thelma Pérez.

Irene Reyes era la propietaria de un inmueble registrado que constituía su casa familiar, y el cual se encuentra registrado a nombre de ella y del señor Pablo Saulo Beras, su esposo fallecido.

Irene, Lucio y Lidia fallecen concomitantemente. Las hermanas de la señora Irene Reyes inician un proceso de partición por ante la jurisdicción civil ordinaria y, por otro lado, la señora Oraisa García y Stephanie Beras inician un proceso de partición, correspondiente al mismo inmueble  por ante la Jurisdicción Inmobiliaria.

Le pedimos determinar lo siguiente:

a)      ¿Cuál de los dos Tribunales sería el competente para conocer del asunto?

b)      ¿De qué forma usted plantearía la solicitud de declinatoria?

c)       Ante cualquiera de las jurisdicciones escogidas, ¿Quiénes tienen la vocación sucesoral en este caso?

III.                Silvio Peña y Ana Laura Pérez tuvieron una relación consensual por trece años. Al final de dicha relación Silvio Peña le donó a Ana Laura Pérez el cincuenta por ciento de un apartamento que éste poseía.  Con posterioridad al acto de donación y luego de Ana Laura pagar los impuestos correspondientes, Silvio Peña apodera al Tribunal de Jurisdicción Original solicitando:

a)      La nulidad del acto de donación, alegando falsedad de su firma

b)      Desalojo de la señora Ana Laura Pérez del apartamento

c)       Una indemnización de 10 millones de pesos por los daños sufrido por la falsedad de las firmas

La señora Ana Laura Pérez, por conducto de sus abogados, demanda reconvencionalmente y solicita:

a)      La ejecución del acto de donación

b)      El abono de una indemnización de 5 millones de pesos, por los daños que le ha causado el hecho de la interposición de la demanda en su contra, la cual clasifica como temeraria

Usted debe ubicarse en ambas partes y determinar:

a)      ¿Cuáles medios de prueba deben ser depositados por ambas partes para sustentar sus pretensiones?

b)      Opinión personal sobre  la demanda reconvencional lanzada por la demandada y la pertinencia de ésta.

c)       ¿Cuáles condiciones considera usted que deben encontrarse presente para que una demanda reconvencional en reparación de daños y perjuicios deba ser acogida?

d)      ¿Qué puede hacer el Tribunal de Jurisdicción Original con los daños y perjuicios solicitados de manera principal por el demandante?